Boligsalgsrapport

Boligsalgsrapporten

Boligsalgsrapporten ble lansert som et samarbeid mellom takstorganisasjonene og forbrukermyndighetene.

Hensikten er å redusere reklamasjoner fra nye eiere i forbindelse med at eiendommer ble solgt med åpenbare mangler.

Om takstmenn

Norges Takstmannsforbund er ledende i taksering med takstingeniører som har bred formell og reell kompetanse, samt lang erfaring innenfor alle typer byggvurdering. Etter å ha gjennomgått Norges Takstmannsforbund opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet ”Boligsalgsrapporten”.

Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en av våre takstingeniører utføre en Boligsalgsrapport, gjerne med arealkontroll og verditakst.

Klageordning

Det er opprettet en egen klagenemnd for Boligsalgsrapporten.  Klageorganet er sammensatt av en nøytral formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre.  Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet.

Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning.  Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser.

Rapportens struktur

Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i boligsalgsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler).
Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med NBI’s veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi.  Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte:

Tilstandsgrad 0:  Ingen symptomer

Tilstandsgrad 1:  Svake symptomer

Tilstandsgrad 2:  Middels kraftige symptomer

Tilstandsgrad 3:  Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt)

Befaring

NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3.  Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå.

I praksis betyr dette:

  • Det utføres visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. Eks. riving).
  • Inspeksjon blir utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner.  For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det.
  • Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten.
  • Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert.  Det anføres i rapporten  hvorfor flatene ikke er kontrollert.
  • Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv.
  • Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen.
  • U-innredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt.
  • Bruk av stikktakninger.  Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet.
  • Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert.

Andre detaljer om befaringen vil framkomme i de enkelte underpunkter i rapporten.

Levetidsbetraktninger

Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning 620.015  Intervaller for vedlikehold 1997.

Tilleggsundersøkelser

Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det.

Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det.
Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet.
Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier.  Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig.

Følgende hovedpunkter medtas i rapporten:

Grunn og fundamenter Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser er ikke foretatt
Grunnmur Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger.
Drenering Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle.
Veggkonstruksjon og utvendige fasader Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk.  Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå.
Vinduer og dører Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader.  Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer.  Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet.
Takkonstruksjon Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder.  Tilfeldig stikktakninger foretas.  Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende.
Taktekking Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer.  Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser.
Overlys, takluker m.m. Undersøkelsen omfatter visuell vurdering
Renner, nedløp og beslag Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m.
Terasse, balkonger og utvendige trapper Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader.  Der det er treverk .tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres.
Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke.  Tetthet og funksjon er ikke kontrollert.  For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale.
Etasjeskillere Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik.
Rom under terreng Undersøkelsen omfatter visuell kontroll og fuktmålinger av tilfeldige valgte punkter på tilgjengelige flater. Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens. Der det er krypkjeller er denne kontrollert om ikke annet er nevnt.
Bad Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredning vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr.
Vaskerom Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr.
Toalettrom Visuell observasjon spesielt  med hensyn til ventilering av rommet.
Kjølerom Visuell observasjon spesielt  med hensyn til overflater og ventilering.  Videre gjøres fuktvurderinger rettet  mot kondensproblematikk, som kan medføre råteskader.
Kjøkken Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr.
Innvendige overflater Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt.  Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflaten som blir kommentert.
Innvendige trapper Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk.Rekkverkhøyder er også vurdert.
VVS Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank.  Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter.
Elektrisk anlegg Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el. fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor.
Diverse utstyr Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster. Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard.
Terrengforhold Vurdering av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. Vurderinger er basert på visuelle observasjoner.

Det medfølger også en egenerklæring fra eier som har bebodd og kjenner eiendommen.